不動産会社には、駅前の個人経営の店から大手不動産会社の支店までいろいろありますが、それぞれ特徴や得意分野があるので一概にどこが最適とはいえません。自分の要望を聞いてくれそうな、信頼できる不動産会社を探すことが重要です。信頼できる会社かどうかをどこで判断するかは難しいのですが、まずは店構えや雰囲気をよく観察してみましょう。営業担当者の言葉遣いなどからも、その会社の営業姿勢がある程度判断できます。信頼
信頼できる不動産会社を探すことが重要... の続きを読む
「即日完売」、売れ行き好調といわれる物件は多くが都心の駅から徒歩数分と立地に恵まれた物件だ。「つまり、活況は局地的なものに過ぎません。都心から離れた物件や駅近でない物件は売れ残りが目立ち、モデルルームでは『新価格』という事実上の値下げ価格を提示しているほどです」（建築評論家）新築一戸建て、中古二戸建て、中古マンションは成約状況の足踏みが続く。新築マンションの価格もまだまだ値下がりの余地があるのでは
成約状況の足踏みが続く... の続きを読む
収益還元法の不正操作だった。不動産は収益還元で評価されるようになり、透明性が増し、取引が急増した。物件が3年後にどれだけ賃料収入を得られるかといった収益性が正確に出されることが前提だ。その大元の収益性を実態より高めに出すと、物件の評価は嵩上げされ、業者は儲かり、投資家が損をする。透明化を進めるために導入した収益還元法が、不動産の実態を美化するための手法として悪用される実例があることが判明した。優に
収益還元法の不正操作... の続きを読む
床のたわみと傾斜は、住宅の居住性能（住み心地）上重要な問題です。床梁は強度的には十分でも、たわんだり揺れたりするおそれはあり、これは剛性の問題です。たわめばその分、床が傾くので不快です。いわゆるクレームの対象になります。そこで、どれだけたわんだら不快かという限界が問題になります。構造計算で検討する場合の目安は、家具や人が載っているとして、約三〇〇分の一です。ここで、たわみと傾斜のていどを表現する方
たわみと傾斜... の続きを読む
狙おうとしている都市の不動産マーケットに見られている不動産サイクルの動きが、一般的なサイクルによるものか、あるいはもっと別の背景や事情によるものかの見極めは重要だ。分析と見込みに自信のある専門家であれば、このサイクルの各局面を見極めて投資を行うのは、経済行動として当然のことだ。逆に、不動産サイクルに不慣れで（あるいは実経験が不足するために）サイクル観をまだ明確には実感しにくい日本人にとっては、こう
不動産サイクルの動き... の続きを読む
地雷型ローンは、同時に60歳以降も返済が残る、老後圧迫を併発しているケースがほとんどです、借り換えという形で見直しをするなら、返済期間を短めにして借りる、という方法もあります。しかし、無理は禁物です．変動金利や短期固定から10年固定にするだけで返済額がアップするうえ、期間を短くすれば、返済額はさらに多くなってしまいます現実的に難しいですし、返済額に無理があるようでは、安心できるローンへの見直しにな
老後圧迫の課題には繰り上げ返済... の続きを読む
不動産投資は銀行預金のような元本保証の投資ではありません。ですから、常に投資した物件そのものの価値に注意を払う必要があります。儲かっているつもりでも、投資した不動産の価値を計算してみたらマイナスになっていた、などということも考えられます。不動産への投資は長期の投資になります。そのため、購入初年度の投資利回りが良くても、5年後、10年後に家賃が極端に下がり、実質利回りが低下する可能性も想定しなければ
不動産価格の落とし穴を避ける... の続きを読む
家の中を見回すと、あちこちに充填剤が使われているのが分かります。キッチンでは調理台のステンレスとステンレスの継ぎ目、天板とタイル壁の接合部。浴室・洗面では洗面台や浴槽と壁の境など、水がかかる心配がある場所では、ちょっとしたすき間も残さないよう、充填剤を詰めてガードしています。また家の外でも、ベランダと壁の境などはこうしたものでしっかりと防水処理が施されています。壁の内部に水を浸入させないためには充
家の中を見回すと？... の続きを読む
最近のディベロッパーは、より通勤に便利な中心部での土地仕入れに腐心しており、郊外のターミナルから１時間もかかる地域は、当初から仕入れ対象としていない。同時に、駅から１0分以内、さらには５分以内へと仕人れの対象地域を絞り込んでいる。その結果、条件を満たしていない土地については、価格交渉以前の問題となり、検討すらしない。そんな条件の悪いに地は商売にはならないのだ。日本各地の土地や住宅、その他不動産全般
不動産全般についての市場の実態を比べてみる... の続きを読む
自分の手に負えなくて代理入札業者に依頼するわけですが、手数料が上乗せされるので、よくても取得価格は相場に落ち着くのではないのでしょうか。だって、業者が極端に安く入札できたなら、普通、業者が自分で買っちゃって転売して、利益出しません？一般人が競売物件を購入して起こったトラブルで、いちばんインパクトがあったのは、数年前の「N区一家惨殺事件」。私も人づてに聞いたのでどこまでホントかはあやしいですけど、セ
セミプロ気取りのシロウトさんは競落で地獄を見る... の続きを読む
首都圏近郊で１部、科金を値上げする例もおきている。不動産市場でも同じである。２極化現象が顕著になってきている。例えば、東京の銀座を取り上げてみても、最近は激しい変化が起きている。銀座の地価は高水準にあるとはいえ、下落傾向にある。しかし「並木通り」といわれるストリートに面した地区だけは、商業地としての価値が高まってきていて、地価も例年上昇している。「並木通り」は歩道もゆったりとして並木道としてショッ
科金を値上げする例も... の続きを読む
日本人は、いままで上を向いて頑張るのが普通でしたが、今後はやや下へ落とすという考え方が大事で、そのかわり10年後にはワンランク、ポーンと上がるという希望を持てばいいのです。30代というのは、子どもも小さいですし、会社内での地位もそれほど責任のあるところではないですから、これからまだどのぐらいお金がかかるか、本当にはわかりません。だけど、30代で家を持って10年もすると、自分の会社における地位も見え
やや下へ落とすという考え方が大事... の続きを読む
山歩きに出かけて、道に迷ってしまいました。だんだん暗くなってくるし、あまり防寒の用意をしてこなかったので、遅くならないうちに山を降りたかったのですが、戻る道がさっぱりわかりません。そのうち、雨が降り出して絶望的になりました。体が冷えてきて、このまま迷ったまま凍えてしまうのかしらと思っていたら、遠くに明かりが見えました。震える足でなんとかたどり着くと、中に人が住んでいるようです。ドアをノックすると、
親切なおじいさんの別荘... の続きを読む
インテリアコーディネート会社というものがあるのを、私は最近知りました。というのも、つい最近私の友人が新築マンションを購入し、そのインテリアを専門会社に依頼してコーディネートしてもらったというのです。プロが相談に乗ってくれるんだから、きっと報酬みたいなものをけっこう払わないといけないのかと思ったら、初回の見積もりは無料で、その会社で販売しているものを購入したりすればほとんど料金を払わずに済んだそうで
インテリアコーディネート会社... の続きを読む
私は、頚椎損傷という重度の身体障害者である。現在は実家に住んではいるが、ゆくゆくは賃貸物件を探して1人暮らしをしたいと思っている。自分で車椅子移動が可能だし、食事も訪問介護などを利用し用意をしてもらえば1人で取ることは可能だ。しかし問題は、排泄のためのトイレ、入浴のための浴室、また段差解消といった改装を必要とするという点にある。民間の賃貸では、そういった改装まで容認してくれないというのが現状だ。近
身体障害者が住める賃貸物件についての私見... の続きを読む
公開準備に際し、自分達が問題解決したい課題は何か？という問題を明確にするという事は、たとえば、▽申請書類作成を手伝って欲しい▽社内規程整備を手伝って欲しいといった、事務作業を委託するレベルの課題なのか、▽分散した株式を経営陣に集約させるための手段を講じたい▽M&Aの問題を解決しつつ株式公開を目指したいといった、資本政策上の課題の関係会社を含めたグループの事業戦略、あるいは人事政策を再構築したいとい
付加サービスの有料化などにより、対応が変化... の続きを読む
規制緩和の結果、東京都心部には大規模な超高層のオフィスビルや商業施設も続々と供給され、今後も建設は目白押しです。しかしオフィスビル全体の市場を見ると、現在でも供給量は十二分にあります。そのぶんだけオフィス市場でもテナントの争奪戦は激しい状況になっており、立地、設備、規模、設定賃料が適当でないところは空室が増えています。この事実を認識していなかった人は賃貸オフィスビルの投資で失敗しているのです。地方
情報収集と分析が必要... の続きを読む
南側と北側とがきわめて明確に区分され、〈南側のゾーン＝接客の場・主人の場〉、〈北側のゾーン＝家族の家庭生活の場〉という方位によるゾーニングの存在が指摘できる。この南のゾーンと北のゾーンという方位による独自の領域の存在は、江戸期の中・下級武士の住まいの特徴を受け継いだもので、戦前期の住まいにおいても大なり小なり共通して存在する間取りの構成原理であった。より具体的にいえば、戦前期の住まいは、〈南側がハ
伝統的な住まいは客間中心の住まい... の続きを読む
設計料の計算は、工事費に対するパーセントで算定するのが通常です。まれに設計変更での追加工事にも、追加設計料を請求する設計士がいますが、それは論外と私は思っています。もちろん、減額工事になった場合には設計料も減額すると思いますが、しかし依頼者と設計士との契約問題ですから、当事者同士の合意であれば、施工会社は決して口を挟んではいけません。当然工事費が安くなることは設計料に影響が出てくることと考えられて
「建て主のため」という大義名分で交渉する... の続きを読む
仮に2500万円の工事費を、腕がよくて2200万円で仕上げたとする。300万円浮くことになる。この300万円を現場監督がもらい「現場ボーナス」として職人たちに分配する。当然、職人たちは「現場ボーナス」がもらいたいから、その現場監督の下にはいい職人が集まってくる。その現場監督が仕事を始めるとなると、職人たちは進んでその監督の下で働こうとする。監督は腕のいい職人だけをピックアップして使う。つまり、いい
腕のいい現場監督には腕のいい職人が集まる... の続きを読む
わが国の歴史をたどってみれば、“木々や石などにも霊魂がやどっている”というアミニズム、自然崇拝が根底にあった。農耕を主とする生活は、自然との共生の上に成り立っていた。日々の暮らしや、祭り、節句などの行事にも、自然とのかかわりあいが見られる。自然とともに暮らし、自然のサイクルを大切にしてきた習慣は、自然環境の消失とともに、だんだんと薄れていくようだ。十八世紀に起きた産業革命以降、大量生産、大量消費に
“使い捨て”に警鐘が鳴った... の続きを読む
2008年の「不動産不況」「マンション不況」は、経済の原理によって起こったものではなく、マスメディアの報道などがもたらした人為的な消費マインドの冷え込みが強く影響していると思います。そして、その消費マインドからは「もう少し待てばマンションの価格はもっと下がるだろう」という期待と、自らの「先行き不安」という2つの心理が読み取れます。では、先行きが不安だからという理由で「賃貸マンション」を選ぶのが正し
分譲マンションを選んだほうがよい... の続きを読む
天災は今回の地震だけではない。過去にも地震はあったし、台風や火山噴火などでマイホームが損壊した例はたくさんある。最近では雲仙・普賢岳の大火砕流災害や、北海道南西沖地震による奥尻島の津波被害などが記憶に新しい。しかし、こうした被害を、国や地方自治体が無条件で補償したことは一度もない。誰の責任とも言えない天変地異による被害は自分で負わなければならない、それが私有財産制であるというのだ。結局、自然災害で
誰も借金の肩代わりはしてくれない... の続きを読む
最近高齢者専用の賃貸物件が増えています。お部屋もそれ用に作られていて、廊下が広かったり手すりがあちこちについていたり、トイレやお風呂が広くなっていて滑りにくくなっていたりと、高齢者にやさしい作りになっています。共用部分も階段が少なくなっていたり、エレベーターも大きくなっていたりしてお部屋以外も住みやすく工夫されています。家賃なども、少し国で負担してくれるのでありがたいですね。何より周りに同じくらい
高齢者専用の賃貸物件... の続きを読む
子どもが小さいうちに新築の家に住むと、壁に落書きをしないようにとか、床にしみをつけないようにとか、いろいろと気を使ってしまいます。賃貸の家に住んでも同じなので、思いきって中古住宅を買うことにしたのです。中古なら、すでに落書きやしみがたくさんついているので、こどもたちのいたずらにいちいちオロオロしなくてもすむので、精神的に楽でした。今年から、子どもたちが中学と高校に入ったので、そろそろ新築の一戸建て
子どもが小さいうちは中古住宅... の続きを読む
ヴェネツィアにあるサンタ・マリア・グロリオーザ・デイ・フラーリ教会はヴェネツィアで2番目に大きな聖堂を持つ教会です。カトリック教会に属していて、内部は著名な芸術家が寄贈した数多くの芸術作品が飾られています。その中にはルネサンス前期に活躍したドナテッロの像も含まれていました。建設用地をヴェネツィアから1250年に譲渡されましたが、予算不足などの性もあり1338年まで建物は完成せず、完成すると新たに大
ヴェネツィアで2番目に有名な建物... の続きを読む
調査報告書は、管理組合の長期修繕計画やメンテナンスのための貴重な資料になる。調査報告書のとりまとめにあたっては、建築関係者のアドバイスを受けることがのぞましい。このような二年目アフターサービスのための調査を、一括して外部の調査コンサルタントに依頼する道もある。しかし、自分が住んでいる建物の構造や品質を知っておくことは、今後のメンテナンスをおこなううえで重要なことである。その目的からも、二年目アフタ
中古住宅の売買... の続きを読む
外部建具には、アルミ、樹脂、木製の3種類があります。日本では、アルミが主に使われています。しかし家造りにおいて、断熱を非常に重視している海外では、樹脂および木製のシェアが100％近くを占めています。アルミは熱伝導が高く、外気温を内部に伝えやすいことから、結露現象を起こす原因となります。だから、海外の住宅にはほとんど採用されません。日本でも、北海道や東北地方のような寒冷地では、アルミよりも樹脂、木が
良い家の特徴〜外部建具〜... の続きを読む
大きな流れの中で、明治以降一〇〇年以上かけて細分化されてきた日本の土地は、また一〇〇年以上かけてヨーロッパ並みの区画地の広いゆったりした住宅地に生まれ変わっていくだろう。いまは、再開発といえば狭小な住居をまとめて高度利用するためにマンションを建てることを意味しているが、いずれ「再開発」は、いくつかの区画を合わせた広い分譲宅地とか、低層の分譲住宅にすることを意味することになると思う。明確に区分けされ
「再開発」の意味が変わる... の続きを読む
金儲けのうまい人は、必ず都市に目をつける。なぜならば、都市には必ずおカネが集まるからだ。かの有名な紀伊國屋文左衛門ですら、ミカンを積んで当時の大都市堺や江戸に荷揚げし、大儲けをしている。おカネは都市に向って流れている。今、世界のおカネは東京に向って流れている。今の東京は刺激的で楽しく、稼げる街として大変に重要視されている。住友銀行は大阪が創業の地、当然のことながら大阪に店舗が多い。東京の二倍ある。
おカネは都市... の続きを読む
地価公示及び鑑定士制度が利用されたということを、条文や制度趣旨から読み取ったものである。地価公示は取引の指標とし、鑑定士が行う鑑定評価では、規準としなければならないのだ。不動産価格が需給で決定されるなら、このような条文があること自体、おかしな話である。また、制度的にも国策に深くビルトインされており、しかも、鑑定協会では、世界でも珍しい、日本独特の文化と認めている。政策的に地価をつくり上げていること
不動産価格が需給で決定される... の続きを読む
注目されるのが、沖縄県。絶対数は三大都市圏などに比べると少ないものの、全国のなかで唯一、２０２５年まで世帯数の増加が見込まれている。２００５年の４８万世帯が２０１５年には５３万世帯、２０２０年５５万世帯、２０２５年５６万世帯と伸び率は鈍化するものの、増加が続くとされている。もともと全国のなかでも出生率の高い県であり、平均寿命も長いといった背景があると同時に、温暖な気候などから、現在も各地からの移住
活路を見出すことができる可能エリアは沖縄県... の続きを読む
ベテランの話に耳を傾けてみましょう。「たとえば、不当に高いところがあるんだよ。小田急線でいえば、成城の次の喜多見、狛江、和泉玉川の３つの町。これはちょっと不便で暮らしにくい。なのに小田急線で、しかも成城の近辺だという、ただそれだけですごく高くてバカバカしいね。小田急沿線だから少々高くてもしようがないと思ったら負けだよ。ブランドのなかでもAクラスBクラスと比較して考えないとダメだね」小田急線や田園都
選択基準は、意味がない... の続きを読む
わが国では、１９９５年の阪神・淡路大震災を受けて耐震改修促進法が施行され、それが２００６年の改正によって強化された。そこでは、２０１５年までに新耐震基準適合物件を９０％までに引き上げることがうたわれている。３階建て以上、床面積１０００平方メートル以上などの特定建築物については、新耐震基準をクリアするための努力義務が課せられ、行政の勧告などに従わない場合には、建築物名公表などの罰則規定も盛り込まれて
これからもビルの竣工が増え続ける？... の続きを読む
規格化した床・壁・天井パネルを工場で生産し、現場に搬入して組み立てる工法。パネルには断熱材を加えたものや電気配線を施したものもある。施工方法としては合板を接着剤で枠材に固定して行なう。長所としては部材を工場で生産するため、品質・価格が安定しており、工期が短い。短所としては、2×4工法と同じく壁で支えるために、設計の自由度がない、増改築しにくい、シックハウス対策が必要といえる。また、パネル設置にクレ
木質パネル工法とは... の続きを読む
現物の見学にいってみるとそれほどでもなかったという経験を持っている方は結構多いのではないでしょうか。プレゼンテーションも同じです。いくらきれいなCGを見せられたとしてもそのCGを潜入するわけではありませんから、できるだけ完成した家そのものを想像するようにこころかけてみましょう。もちろん設計者は施主を馴そうなどとは決して思っていませんから、想像できなければできないとはっきり告げるべきです。そうすれば
現物の見学にいってみる... の続きを読む