わたしのあこがれの建物は、モデルハウスのような物件ですね、不動産がモデルハウスとして建てられている物件は、敷地を広いものが多いので、とても住み心地が良さそうになっています。大阪では、こんな広い土地で敷地として建てられる場所がないですね。それだけ建てていたら、固定資産税が高くついて生活費が大変な状況になり兼ねない。でも、もし住むことができるのなら、部屋が広いものが良いですね。ほとんどのモデルハウスは
モデルハウスのような物件... の続きを読む
「３月に生まれた長男の初節句のとき、あなたはとても張り切っていましたね。『まだ何もわからないんだから、お祝いは来年にすれば？』と私が言うのも聞かず、『ばか、何言ってるんだ。これは健康に育ってほしいという親の願いをこめた祝い事なんだ。子供がわかろうが、わかるまいが関係ない』と言って、立派な五月人形も買ってきました。お節句の日は、あなたのご両親、私の両親を呼んで、お祝いしましたね。あなたはいちばん上等
初節句の時の思い出... の続きを読む
木造住宅の補強方法には、次のような方法が考えられます。くわしいことは専門家と相談してから補強してください。
（1）窓や出入口などの開口部が多い家ほど地震に弱いので、できるだけ開口部を少なくして、壁の量を多くする。いわゆる耐力壁を多くつくる。壁をつくるときは筋交いを入れたり、構造用合板を張って壁を強くしてから、壁の両面を仕上げてください。
（2）石を置いただけの玉石基礎や柱の下だけに
わが家の補強方法... の続きを読む
大都市、とくに東京では、二〇〇二年から○三年にかけて空前のビルやマンションの建設ラッシュが起きているが、過剰供給からビルでは空室率の上昇やマンションでは売れ残りや値下げ競争が現実の問題になっている。東京都がまとめ、都市再生本部が承認した都内の七ヶ所にわたる「都市再生緊急整備地域」の合計面積が二三七〇ヘクタールにおよぶ。そして、都市再生本部に提案のあった建築プロジェクト二八六件のうち東京圏が一八二件
建設プロジェクトの件数、その規模や事業費で突出する... の続きを読む
フランスの不動産市場は規模そのものが小さいため、物件の流通量が少なく閉鎖的なものになっている。しかし一九九二年のEU統合に向けてパリの国際的な地位が高まることが予想されるため、ここにも日本からの投資額は増加する傾向にある。それもアメリカなどと違って、大企業よりも中小企業や個人投資家による投資が目立っているのが特徴。フランス国内に点在するシャトーなども個人レベルで売買されているようだ。オフィスの面積
フランスでインカム狙いならパリ郊外... の続きを読む
外からの音、３つめは生活音。これはご近所の犬の鳴き声やピアノの音などで、その場に行って注意してみてもわかりません。状況を知るためには、不動産会社や地元の人に聞いてみるしかありません。が、「お隣にどんな人が住んでいますか」「うるさくありませんか」と聞いても、個人情報保護との兼ね合いもあり、なかなか教えてもらえません。その場合には、「以前音に悩まされたので、今回は静かなところに住みたい」「不眠症なので
ご近所さんのうるささは聞いてみるしかない... の続きを読む
水平方向で見ると人気は角部屋。隣がない分、音に悩まされる可能性が低くなりますし、窓が多くなるので、通風、採光に優れているのが人気の理由。しかし、窓が多いと家具が配置しにくいこともありますし、外気に触れている部分が多いのは最上階同様。最上階ほどではないものの、寒くて暑いのです。また、せっかく窓があっても、階数が低いと外から覗かれる心配もあり、閉めっぱなしという家も少なくないこれに対し、両隣に住戸のあ
窓の多い角部屋は家具が配置しにくいことも... の続きを読む
マイホーム取得といった住宅ローンに対し「資産活用ローン」は自宅の資産価値を活かして資金力に変えるローンとして注目されています。資産活用ローンは、事業性資金を除いて使い途は自由で、増改築や別荘購入、借り換え資金など生活設計に広範囲な資金に役立てられます。また、住宅ローンの抵当権設定とは異なり、根抵当権設定により限度額が設定され、その限度額内で何度でも繰り返し利用できる点が特徴です。仕組みとしては、○
増改築や買い換えなどに低利で借入活用できる制度... の続きを読む
都市再開発というと、知名度と積極的な広報活動で知られる六本木地区や二〇〇二年九月の開業以来全国から訪問者を集めて観光名所になった感のある東京駅前の新丸ビルが、マスコミの話題になる。しかし、ＪＲ品川駅東口の再開発は知名度としてはもうひとつだが、超高層ビルの密度という点では、全国ブランドになった港区の汐留地区（シオサイト）と双璧をなすといっても過言ではないだろう。品川駅といえば、品川プリンス、新高輪プ
七棟の超高層ビルが密集して林立しているＪＲ品川駅東... の続きを読む
通常の不動産投資のハードルとなるコスト部分を営業者の私たちがきちんと負担した上での５〜７％の分配率ということになります。もちろん、扱う物件には物件収支・入居率・稼働率・設備の取り換え修繕などの管理運営実績としてのトラックレコードがあり、きちんと想定通りの管理と分配ができています。分配の原資となる賃貸収益の計算についても、家賃収入から物件管理費用、修繕積立費用などを引いた定率が定められているため、想
きちんとした管理と分配... の続きを読む
分譲地はいろいろとありますが、その中で売れるところ、売れないところの差は何でしょうか。土地柄を気にする人もいます。以前はどのような地域だったか、地名があまり好きではない。特にもともと沼や海だったということを気にされると言うことが多いのではないでしょうか。分からないにしても、地名で水のものが多いから気になる、と言う人も。あとは、坂が多い、学校までが遠い、住宅が多いのが嫌など、人によって様々な条件があ
売れる・売れない分譲地の差は何？... の続きを読む
地域と関係の深い言葉に立地というのがある。元来、いろいろにこのような言葉がわかれて存在するのは、もちろん必要性があってのことであろう。なぜ必要なのか、それはものを観察する視点が異なるからである。立地とは広義に解すれば、ある事象が一定の場所を占有する過程である。農地、林地などが、農産物、林産物が適度に育成し（気候、温度、湿度、土壌、水、沃度などの自然条件）、経営、交通などの社会的、経済的の諸条件に適
土地の立地計画について... の続きを読む
共働きの場合、借入れ申込みの時点で二人分の収入を見込んで一定の返済負担率が出ても、返済が終わるまでの長期間、その返済負担率の低さがどれだけ続くかを慎重に考える必要があります。現在の収入が将来変動する可能性はないかどうか、支出に変動の要因がないかどうかなど、例えば５年程度先までの家計支出をどう想定するかといった配慮も必要だと思われます。先の見通しはつけにくい時代ですが、私的な生活の経済的な実情は他人
返済負担率の意味が決まる... の続きを読む
私は風水を基にして家具などのインテリアの配置や色の配色をしています。風水を始めるきっかけは、５年以上も前の話。「西に黄色」でお金が貯まるという、私には願ってもない話に飛びついたことからでした。それから本を見て風水の勉強をしました。風水といったらなんだか眉唾ものみたいと思う方もいらっしゃると思います。確かに、西に黄色を置いたらお金がやってくるなんて、そんなあやしげな話を信じる人はおかしいと思われるで
風水を始めるきっかけ... の続きを読む
欧米諸国にくらべて、日本の都市計画に決定的に欠けていたのは「マスタープラン」だった。日本の都市計画法では用途地域など「都市計画のメニュー」だけが突出していて、それを寄せ集めた結果の都市がどういう姿になるかは視野にはいっていなかった。欧米だと、「職住接近のまちづくり」、「自然との調和のとれた住宅都市」、あるいは、巨大都市なら工場地帯、繁華街、住宅地などそれぞれ分離し、そのうえで自然環境も守るといった
日本の都市計画に決定的に欠けている「マスタープラン... の続きを読む
諸雑費の支出時期は分散していれば対応しやすいのですが、これは実際には一定の時期に集中しがちです。多くの場合、住宅計画の最終段階すなわち住宅を取俳した当初に支出が集中します。また、住宅ローンの融資額は、取得する住宅の費用だけを前提として決まるしくみになっています。つまり、住宅計画実現上の直接費だけが対象となるわけで、通常は諸雑費のような間接費は対象とはなりません（民間住宅ローンについては例外もありま
支出の時期は集中しやすい... の続きを読む
わが国の実態は、過密居住といい遠距離通勤といい環境破壊といい債務奴隷といい、住生活における人権の無視以外の何ものでもない。しかし、多くの国民は、そのことをあまり意識していないのではないか。シードはいう。「一番いけない事は斯様な生活をしている家族が大して其の生活を気にやんで居ない事です。社会悪が最大に達するのは実に其の犠牲者がこれに安んずるに至った時であります。例えば奴隷が最も悲惨なるは奴隷たるに甘
住意識の貧困化... の続きを読む
三大問題は、建設業者の地位向上につながることからも連合組織が作られ、全国的に長期、かつ積極的に行われた。当初は全く効果がなかったが、ねばり強い運動で成果も徐々に現われ、保証金の撤廃は大正十年の会計法の改正により解決、被選挙権は昭和三年、普通選挙法の改正とともに実現した。選挙の結果九名、建設業者出身の議員が当選した。しかし、基本の片務的契約は、民間工事において大正十二年、現在の四会連合約款の基礎とな
三大問題解決のために連合組織を設立し、取り組んだ... の続きを読む
なぜ土地が生活空間と関係があるのであろうか。いうまでもなく土地はわれわれの生活の基盤であるからである。われわれの生活は土地の上で行なわれ、レジャーも教養も社交も生活の一部であり、生産も経済も法律も、生活を支える場となっている。つまりわれわれのすべての生活は土地の上で行なわれている。それでは逆に土地は、そのような生活空間または社会空間の影響をどのように受けているのだろうか。土地は、われわれの生活要素
建物構造が高層化... の続きを読む
日本の不動産プレーヤーの顔ぶれが、近いうちに相当変わりそうだということです。もはや不動産ビジネスのプレーヤーは、不動産会社に限らないのかもしれません。今後の中心プレーヤーは、不動産の舞台とか器づくりには直接関与しない、ソフト重視のニュービジネスのなかから出てくるのではないでしょうか。今回お会いした人のなかでも、特に不動産ビジネスを新しい次元で眺めていた方は、通信教育産業やＭ＆Ａの仲介会社、それに人
不動産プレーヤーの新旧交代... の続きを読む
何の価格をもって不動産の適正な時価とするのかという問題は、いまだに世界共通の難問といえます。不動産鑑定理論では、土地の適正価格は収益還元法、取引事例比較法、原価法の３つのアプローチによって求められるとされていますが、実務的には２つだけの共通価格を導き出すのは困難です。例えば日本では、バブル時代に取引事例比較法だけをあまりに重視した値付けを続けたために、収益性を無視した割高な地価相場が形成された経緯
不動産の適正な時価（マーケットバリュー）... の続きを読む
蛍光灯のような消耗品だけではない。たとえばＬＰガスの料金もそうだ。実は都市ガスの圏内は案外狭く、日本には都市ガスが来ていないマンションや団地が数百万世帯の規模で存在している。メーター制でガス屋から毎月の料金が請求されていても、実はガスコンロをひねるとＬＰガスが出てくるというマンションは、案外多いのだ。このＬＰガス料金も、今では完全に自由化されている。価格体系は高い業者と安い業者では、なんと三倍近い
ガス料金だって安くなる！... の続きを読む
不動産売買をする場合に不動産の仲介業者に仲介手数料を払います。不動産の仲介手数料は、売買価格の、（3％＋6万円）＋消費税5％となっています。しかし、この仲介手数料、売主側の不動産仲介業者、買主側の不動産仲介業者、それぞれに支払うことになるのです。不動産仲介業者にとって一番うまい話は、自分で売主と買主を見つけることです。そうすれば、売主と買主両方から、仲介手数料をいただけるわけです。ですから、不動産
不動産売買時に仲介手数料を払います... の続きを読む
もしも立地が良くても、彼らのニーズとの間にミスマッチがあれば、その物件をリノベーションすることになる。それしか解決策はないのです。街をリノベーションすることはできないので、通常はマンションをリノベーションすることになる。または、そのマンションを買わないという選択肢もあるわけです。よって、消費者の視点（不動産鑑定士の視点）に立った思考プロセスとは、とりあえず希望の専用面積のマンションを想定します。そ
資産価値の優劣を判断... の続きを読む
屋根がある、洗濯物を乾かす場所は絶対に欲しい。もしも家を一から設計して建てるなら、そこはできることなら単なる「物干し場」という雑然としたスペースでなく、見苦しくない空間としてうまく設計に盛り込みたい。そうした小さな工夫がなされているのが、「いい家」ではないでしょうか。家というのは機能も大事ですが、生活していて「楽しい」という幸福を感じられることが欠かせないと、私は思います。そのためにはきちんと設計
幸福が感じられること... の続きを読む
自立して自分で住む場所を選べる時がきたら、山手線の内側に住もうと決めたのです。東京のド真ん中で暮らし、「都心ライフ」を満喫するために。それも真ん中といったって、私が生まれたような下町ではダメです。お洒落で一流のモノを知っている女が住む場所はゼッタイに山の手でしょ、山の手。激しくそう思い込んだ私は、渋谷区や港区で住みたいイメージの街を絞り込み、かれこれ1年ほど自分の城の候補を探したのです。その結果、
山手線の内側に住もう... の続きを読む
展示場住宅のプランニングの原則もやはり両義性であり、バランス感覚である。第一に展示場住宅は総二階である。狭小な敷地面積は日本の絶対条件であり、そこに三〇坪内外の床面積の住宅を入れるとなれば、総二階は必然的解答である。一階と二階はまったく異なる性質の空間である。ここでまたハレとケという用語を用いるなら、一階がハレの空間に相当し、二階はケの空間に当たる。一階は居間、ダイニング、厨房、客用水まわりといっ
公的空間と私的空間の分離... の続きを読む
市町村は、（1）歴史的風致の維持および向上に関する方針（2）重点区域（3）歴史的風致形成建造物の指定の方針−からなる「歴史的風致維持向上計画」を作成し、3省共同で策定した基本方針に適合すれば、歴史まちづくり市町村として認定される。計画が認定された市町村は、歴史的風致形成建造物の増築や改築などの屈出があった場合、保全に支障をきたすと判断すれば、設計変更などの措置を講じるよう勧告できる。また、市街化調
アイランドなどの駐車場整備... の続きを読む
昔の日本だったらステイタスの第一番は、やはり家を建てるということだったろう。サラリーマンは無理をしてでも家を建てて、長期の不動産ローンを背負って、定年まで一つの会社で働くのが普通だった。それでうまくいっていた幸運な時代がしばらく続いていた。ところが現代社会では全く話が違う。経済状態が悪く先行き不明な現代日本で、長期のローンを背負うなんてリスク以外の何ものでもないと考える人が多くなってきたように感じ
いまさら不動産ローン？... の続きを読む
私は以前、大工職人であった。その大工職人を目指すきっかけとなったのは、友人より「人手が足りないから」という理由で手伝った社寺建築、いわゆる宮大工からだったのである。宮大工というのは、大工の中で最も最高峰の技術を持っていないと務まらない。釘・ビスなどの金物は一切使わず、木と木を日本古来の組み合わせ方法で密着させていくのである。そんな高等技術を大工をかじった事も無いような人間にいきなり出来るはずも無く
伝統的住宅を見ると思い出す出来事... の続きを読む
いつも自転車で近所をウロウロしているのですが、最近、小学校前の一区画が整備され、新築一戸建て用の土地として売りに出されることに気がつきました。何か工事らしきことをしているなとは思っていたのですが、最近更地になって、上り旗が立ってるのを見て初めて気づきました。最近は一軒分の土地をうまく利用して二軒お家を建てるのが流行のようですが、ここもそんな風に建てるようで、すでにロープが張ってありました。私も一戸
新築一戸建て用の土地を発見... の続きを読む
公営住宅に応募して、なかなか当選しないということをよく聞きます。やはり、家賃も安く住みよい場所でしたら、よけいに応募しても当選しないようです。あとは、落選回数が多ければ、当りやすくなるといった噂もありますが、あまり無関係ではないかと思います。申し込みをしつづければ、当たるわけですから、気長に申し込みましょう。それまでは、今の部屋で我慢しておくことです。運がとても左右する住宅だとはいえますが、大規模
公営住宅を応募申し込みしてます... の続きを読む
日常の殺伐とした慌ただしさから抜け出して、ゆったりと時間が流れるような休養をもとめ、緑豊かな自然に囲まれて余暇を過ごす方が増えています。田舎暮らしへのあこがれだったり、新たな第二の人生を過ごすために、たくさん自然のある避暑地などに木の温もりを感じられる別荘を持つ方もいらっしゃいます。ほとんどの方が木の邸宅を建てられるようですが、なかでもログハウスが人気です。ログハウスは断熱性に優れ、夏は涼しく冬は
ログハウスで木の温もりを感じながら休養を... の続きを読む
「プレハブ住宅」と聞くと、何となく「仮の住まい」というイメージが湧きます。その実態はどうなのでしょうか。利点として挙げられるのは、使用する材料を安くおさえられ、かつ建設にかかる時間が短い、ということです。ただ、実際に組み立てる前にはもちろん工場で材料を作らなくてはならないので、工場を設置しなくてはならなかったり、その計画・準備期間を含めると一概に「工期が短い」とは言えないようで、そこは欠点になるか
プレハブ住宅の利点と欠点... の続きを読む
自分の周りに一人暮らしをしている人はたくさんいたが、自分には向いていないとずっと思っていた。一人で何もかもやらなければならないことが不安だったし、一人きりで過ごす時間が多いのも寂しそうではないかと感じていた。いまは思春期の娘と息子と三人暮らしだが、だんだん親離れが進んでいく子供たちの成長を感じると、うれしい反面自分と離れて暮らすようになる日も近づいてきているようで寂しくもある。日々いそがしく生活し
一人暮らしへの心の準備... の続きを読む
「設備の不備」さらに「大修理を要する」（建物の主要部分に腐朽や破損など不完全なところがあって、大修理をしなければ、建物の寿命に影響があるもの）、「危険または修理不能」（もはや寿命が尽きていてこれ以上もたないと思われる住宅や災害で大破したままの住宅などで、柱の傾斜、屋根の歪み、あるいは建物の主要部分の腐朽や破損がはなはだしく、ちょっとした風雨、地震にも危険を感じる程度のもの）を加えると、日本の欠陥住
「欠陥住宅」とは... の続きを読む
あくまでも「建て替え反対」で、住戸に居座ってしまう区分所有者がいたら、どうなるだろう。今日から建て替え工事が始まるから、と他人が所有する家の中に入り込み、強制的に引き出して退去させるというのだろうか。区分所有法で建て替えが決議されていても、他人の家に勝手に入れば、住居侵入罪という刑法の対象になるだろう。無理矢理引き出せば、誘拐だの暴行といった重大な犯罪容疑が加わる可能性もある。そんなこと善良な市民
マンションの管理は、法律よりも人間関係が大事... の続きを読む
土地には、建ぺい率や容積率のほかに種々の法的規利があります。土地の売買広告に必ず表示してある「一種住専」とか「第二種住宅区域」など、建築基準法による“用途地域の指定”です。一種とか二種というのは略称で、正確には「第一種住居専用地域」「第二種住居専用地域」といいます。一種は高さ一〇メートル以内の一般住宅しか建てられません。二種も住居専用地域ですが、容積率は最高で三〇〇％まで認められています。いずれに
「一種住専」や「第二種住宅区域」とは... の続きを読む
Ｗｅｂの時代になり、さまざまな情報が人手可能となった現状においても、戸建住宅という商品は、部資材の仕様や価格、工程別の費用、施工プロセスの品質、完成した住宅の品質など、エンドユーザーにはわからない、目に見えない部分が多い。個別仕様であること、専門的な部分が多いことは考慮しても、住宅スペック表記のわかりやすさ、見積もりの透明性、施工プロセスの開示など、業界全体の透明性を向上し、戸建建築の価格体系や施
業界全体の透明性向上... の続きを読む
兵庫県南部地震のときに被災した建物の解体費用と処理には、産業廃棄物処理法により公的助成がおこなわれた。国が二分の一を補助し、残りの六割程度に自治体の地方交付税交付金が当てられたが、当初は申請期限を一年に限っていた。後にこの期限はさらに一年延長されているが、建物調査や住民の話し合いが十分にされないうちに解体方針を決めるというマンションが少なからずあった。マンションの一戸あたりの解体費用は少ない場合で
公費解体について... の続きを読む
投資用不動産の売買においては、二〇〇四年頃より徐々に大規模物件の流通が減少し、小規模物件の流通が増加した。そして、不動産の売主は不動産関係法人に移行していった。この事実は、企業の不動産放出が一段落する一方で、投資マネーは潤沢にあり、そのマネーを吸収するために、中小不動産まで流動化されたこと、ファンド間の転売が増えたことを意味する。流動化が進むにつれて、対象の不動産は都市部から地方、オフィスから住宅
２００８年に起きたパニックの正体... の続きを読む
本来、建築士は建物を使用する建築主から依頼を受けて設計し、建設会社が設計図どおりに建設していくのを監理する役割を担う。さらには、建物が建築主だけに帰属するものではなく、社会的な存在であることから、建築主からも自由であることを求められる。しかし、構造強度偽装事件では、姉歯元建築士だけでなく、彼に構造設計を委託した元請け設計事務所もまた、企画者、施工者の隷属下にあった。建築士が建物を実際に使う人から依
欠陥マンションが再生産される原因... の続きを読む